“ 房地产融资碎碎念，愿与您一起窥探一下地产金融”
经常能够在一些文章中看到，提到房地产企业，就是资产负债率高，翻开头部房企的年报，都是80%、90%的资产负债率！
每每看到这些表述，还是觉得比较难过，因为这种表述根本不符合常规的金融逻辑，不知道为何还要被反复表述出来。
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根据已披露的2019年年报可知：
资产负债率： 万科84.36% 碧桂园88.48% 恒大77.9%
看数据，恒大还是个相对“稳健”的公司了，但金融市场有条基础准则：资本从不会说谎。就开发贷利率来说，万科利率一般保持在基准，碧桂园利率保持在上浮20%左右，而恒大一般是上浮50%起。同时，作为地产商票的绝对大哥，恒大的商票利率近期飙升至20以上，而且愿意接手的资金方很少，可见，以资产负债率来评价地产公司的杠杆风险是很不合适的。
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简单看下房地产企业资产负债表的结构：
因为会计准则的权责发生制要求，房地产企业收取的购房款，只能列示在预收款项科目中，只能等到交房时才完成了整个交易过程，然后结转收入和相关成本。
预收款项越多，表明企业的回款做的越好，运营越优秀，但是在资产负债表中却表现为增加资产负债率，所以资产负债率这个指标就不应该在房地产行业的相关讨论中出现。
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净负债率【净负债率=（有息负债-现金余额）÷净资产】，也称净借贷比率。
资产负债率： 万科33.87% 碧桂园46.3% 恒大159.3%
这个指标，就能很明显的看出三家企业在杠杆风险上的差异：
万科：国资入股，稳健，不追求杠杆和规模，稳健运营，虽然销售规模被超，但是还是稳健的老大哥，行业模范；
碧桂园：已过追求规模期，重视经营质量，整体很稳健，其路线和策略被一众小迷弟争相模仿，但是其核心竞争力是其全体团队的执行力文化，模仿很有难度；
恒大：票圈传奇，是否能够“大而不倒”需要时间验证，金融市场中风险偏好低的机构基本敬而远之，但是高风险高收益，持有个商票到期，可以有超过20%的收益，重赏之下必有勇夫！
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但是任何指标都不是万能的，净负债率也可以比较容易进行优化，比如新城：因前董事长事件，2019年下半年新城大举出售项目获取现金流，以至于2019年末报表一出来，净负债率只有16%，这个结果不是表明新城运营的多么稳健，而是卖项目求生的被动结果。
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作者：房融融，一名默默无闻的房地产融资从业者，愿与大家一起分享，一起学习；
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