端午假期过后，” 救市工具箱 ” 再出大招——购房者呼吁已久的 ” 公积金贷款额度 ” 终于准备从 30 万 / 人调整回 50 万 / 人！
先来看看端午的网签数据，或能猜到为何在端午节后第一天公布新政。据乐居统计佛山房产信息网数据显示，佛山端午三天共成交新房 366 套，同比去年再降 13.88%，网签面积约 4.21 万㎡，创下近 6 年新低，近 9 年第二低，仅高于受限购、限贷、限价多重影响下的 2017 年。
莫非佛山有钱人端午都划龙舟去了？
叠滘龙舟漂移（图源南海桂城）2023 年即将过半，楼市却依然低迷。
经历了去年 12 月全面放开限购、疫情结束后，今年 1-5 月佛山商品房成交规模仍创近五年新低。纵使佛山近期密集出台楼市新政策，包括三水、高明恢复购房入户等，但影响仍然有限。
01
业内：受惠不大 影响刺激有限
今年来，全国已有超过 90 个城市先后出台了公积金优化调整政策。主要有两个方向，一是提升公积金贷款额度，二是支持公积金支付购房首付。
那么，佛山公积金贷款额度拟恢复 50 万 / 人、100 万 / 夫妻，且只有 20 亿额度，即最多约 4000 个名额，影响会有多大？
广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣目前客户因为经济大环境不景气而对后市信心不足，仅仅是提高额度并未能根本性解决问题，且使用公积金贷款可享受的购房折扣较少，预计该政策对楼市影响不大。
佛山中原策略研究中心负责人谢然锋
佛山拟将公积金贷款额度调回 50 万 / 人，仅调节了市场的小部分群体置业需求的释放，整体而言对楼市需求的释放刺激影响较为有限。究其原因：①公积金在客户购房使用中占比较低；②增加的贷款额度也仅仅是减少了部分利息差，客户受惠不大。
在 2021 年 4 月 2 日，因个人信贷资金缺口增大，佛山公积金个人贷款最高额度由 50 万降为 30 万，已持续 2 年多。彼时，处于房地产市场行情下行前，楼市政策趋紧，但成交平稳、活跃，供销双热，市场预期升温。在下调后的 5、6 月份楼市网签量仍高达 120 万 m 、96 万 m 。
现今，截止到 25 日，6 月佛山新房住宅环比减量约 2 成，同比减量约 4 成，整体跌幅较大。2023 年上半年，因市场预期及信心的不足，在前期积压的购房需求逐渐消耗后，楼市复苏动能持续走弱，供需双方陷入胶着状态。目前仅仅调高公积金贷款额度，仅能释放小部分购买力，若下一步佛山出台调控优化组合拳，如适度放宽 ” 三房两贷 ” 的限制、人才引进入户、发放购房补贴、降低首付比例及房贷利率、全面放开购房入户等，将有利于释放更多潜在的购买力，助力楼市持续复苏回稳。
下半年，佛山楼市恢复或比预期的时间还要长，7、8 月份为传统楼市淡季，可能要到 ” 金九银十 ” 期间，市场或会有所好转，届时配合多种利好政策的支撑。
地产大 V 邓浩志
提高公积金贷款额度，受惠不大，很难因此刺激需求的释放。
而如果是公积金可以支付首付，有类似于降低购房首付的作用，等于降低了部分群体的购房门槛，这个政策相对有力。
02
” 异地公积金能用吗？”、” 什么时候商转公？”
公积金新政一公布便引发众多网友热议，乐居将高频问题拎出来，看看大家最关注哪些？
Ｑ：缴存额度低可以用公积金贷款吗？答：住房公积金的贷款额度计算除与个人住房公积金缴存额有关以外，还与住房个人公积金明细余额、购房金额、购房面积、贷款年限、年龄、债务等因素有关。住房公积金管理中心根据上述要素综合计算个人贷款额度。
在我市缴存的职工，还可登录住房公积金管理中心网站——网上办事大厅——查询与申报，进入 ” 个人明细 ” —— ” 我要查询 ” —— ” 贷款额度拟算 “，进行测算，足不出户即可查询了解个人贷款额度，以便职工做好资金计划。
Ｑ：异地缴存公积金可在佛山用吗？
答：可以但有条件！
根据佛山市住房公积金贷款政策规定，使用异地公积金在佛山贷款买房需满足以下条件之一：
1、借款人或者其配偶中任一方为佛山市户籍。
2、借款人或其配偶在申请贷款之月起，前 6 个月内连续依时足额缴存佛山住房公积金，且累计依时足额缴存佛山住房公积金满 1 年。
Ｑ：什么时候可以商转公啊？
答：目前佛山还不支持商转公。
按去年佛山政府答复，对于存量贷款的商转公业务，我中心将适时探索开展。
Ｑ：已经贷了 30 万还可继续贷吗？答：按之前的规定是不可以，具体以本次新政策落地细则而定。
Ｑ：超 144㎡二手房可贷公积金吗？
答：不可以，公积金贷款仅支持 ” 普通住房 “，即 ” 单套住房套内建筑面积 120 平方米以下或单套住房建筑面积 144 平方米以下 “。
Ｑ：二手房贷公积金最长年限？
答：购买 ” 二手房 ” 申请贷款的，贷款年期最长不超过 20 年，同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。
Ｑ：公积金二套利率是多少？
答：2022 年 10 月 1 日起，佛山下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，即 5 年期以下为 2.6%，5 年期以上为 3.1%。
但第二套个人住房公积金政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。
Ｑ：有一套 ” 公贷 ” 未结清能申请二套吗？答：职工家庭名下拥有佛山市内两套及以上住房，或未结清住房公积金贷款且全国范围内使用两次公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。
Ｑ：什么时候实施？
答：目前正在征求意见，征求意见时间为 2023 年 6 月 25 日 -7 月 4 日。预计征求意见结束后，7 月或 8 月有可能正式落地执行。具体实施时间和细则须等候官宣。
政策原文关于阶段性提高个人住房公积金贷款额度的通知（征求意见稿）
各住房公积金缴存职工：
为深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持 ” 房住不炒 ” 的定位，支持刚性和改善性住房需求，促进我市社会保障事业高质量发展、可持续发展，市住房公积金管理中心结合我市实际，现将阶段性提高个人住房公积金贷款额度有关情况通知如下：
一、主要目标
坚持 ” 房住不炒 ” 的定位，支持刚性和改善性住房需求，在一定时间和资金范围内适当提高住房公积金个人最高可贷额度。
二、实施内容
（一）可贷额度：缴存职工个人申请的，最高可贷额度提高至 50 万元，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度提高至 100 万元。根据缴存年限划分个人最高可贷额度具体如下：
1. 累计依时足额缴存住房公积金 1 年（含）以上 2 年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过 30 万元；
2. 累计依时足额缴存住房公积金 2 年（含）以上 3 年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过 40 万元；
3. 累计依时足额缴存住房公积金 3 年（含）以上的，贷款额度个人最高不超过 50 万元。
（二）适用对象和申请条件：与市住房公积金管理中心现行贷款办法一致。
（三）资金总额度：20 亿元。
三、实施起止时间
本通知自 2023 年 XX 月 XX 日起实施，至 2023 年 12 月 31 日（以银行受理贷款日期为准）或贷款审批金额达到资金总额度上限为止。
佛山市住房公积金管理中心
2023 年 X 月 X 日
03
去年公积金贷款同比腰斩，余额充足
今年 3 月，佛山公积金披露了《佛山市住房公积金 2022 年年度报告》，数据显示，2022 年，发放个人住房贷款 1.19 万笔 38.64 亿元，同比分别大跌 35.82%、50.8%。
2022 年末贷款余额 410.79 亿元，比上年末增加 0.82%。个人住房贷款余额占缴存余额的 89.88%。
从以上数据来看，由于楼市低迷，去年发放的个人住房贷款额度同比腰斩。申请贷款的人少了，所以贷款余额相对较为充足。04
公积金贷 100 万省 18 万利息
为什么公积金贷款 ” 香 “？
主要有两个因素，一是公积金贷款利率低于商贷，仅 3.1%，目前商贷最低是 4%。
二是公务员、国央企或事业单位、金融行业等收入较为稳定的人群，缴存的公积金较高，是公积金贷款的主力军。
相比商贷，公积金贷款能省多少钱，我们举个例子：
①贷款 50 万、30 年期至少可省 9.07 万元利息。
②贷款 10 万、30 年期至少可省 18.14 万元利息。目前，在佛山主城区买一套三房的房子，总价怎样都要 200 万以上，倘若给了 3 成首付，也要贷款 140 万以上，即使夫妻公积金能贷满 100 万也还是不够用的，需要部分组合商贷。而如果是在非主城区房价稍微低一些的镇街，总价在 150 万以内的房子，那么夫妻 100 万公积金贷款可能就刚刚好。
05
商贷利率已降至 4% 或还有下调空间
虽然公积金贷款利率仅 3.1%，不过随着商贷利率不断下调，且放款速度快，现在公积金贷款吸引力并不是特别大。
6 月 20 日，央行下降了 5 年期以上的首套房贷利率到 4.3%，而佛山目前主流银行首套房贷利率已普遍执行 LPR-20BP，即 4%；而二套利率普遍为 4.8%。
那么，商贷利率还有可能降到 3 字头吗？邓浩志表示，相对前几年市场疯狂的时候，的确回调了一大截，但跟国外或香港比一下（香港约 2% 上下）我们的房贷利率一点都不便宜，尤其二套房的利率，更是高得吓人。所以，理论上还有下调空间。
至于此前很多站在高岗上的购房者普遍期待什么时候能降降存量房利率？在这里奉劝大家别天真了，这几乎是不太可能的事情。不过央行 LPR 不断下调，所有已贷款的 LPR 利率在新的执行年度都能跟着调整。
