文/杨国英
压力过大，
政策来稳。
在大城市房价超级承压之下，维稳政策终于出台了。
近期，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过，会议指出，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。
这一政策，之于房价预期和城市化趋势，绝对意义深远。
10年前，我国曾经启动过一轮棚改货币化安置，当时政策覆盖大中小所有城市，而且，在政策推进的鼎盛期（2015-2018年），棚改货币化不仅有效解决了当时的楼市去库存，而且，更是直接推高了广大中小城市的房价。
现在，类似的政策，又开始了，超大特大城市积极稳步实施城中村改造箭已上弦。
这是不是也意味着本轮房价即将触底反弹？
答案显然是否定的。
个人认为，无论是去年底央妈发布的房贷动态支持政策（房价环比同比连降三个月的城市，可以下调房贷下限），还是当下正在启动的超大特大城市城中村改造政策，其目的都是为了楼市的软着陆，而是为了再次推高房价。
对政策的这一核心诉求，一定要搞清楚，否则，必定误判房价的大趋势。
那么，到底何为楼市的软着陆？
回答这一问题，先普及一下我国楼市的定价逻辑。
在过去20多年，我国楼市的定价逻辑，一直是成长股逻辑，是基于经济高速增加和城市化加速而带来的房价预期想象力。
但是，我国楼市的这一成长股逻辑，从去年开始就已经明确不存在了，因为，经济增长的预期发生了变化，不再也不可能高速增长，同时，城市化加速的事实空间也不存在了。
在前提条件逆变之下，现在，我国楼市的定价逻辑已经切换为价值股逻辑——价值股逻辑的核心判准是持有收益（分红），而不是击鼓传花式的交易收益。
当我国楼市进入到价值股定价逻辑的区间时，那么，问题就来了，楼市价值股定价逻辑的核心判准是租金回报率，我国楼市现在的租金回报率是多少，普遍仅有1%左右，这是我所了解的全球几乎所有市场经济国家中最低最低的。
这意味着，以租金回报率作为核心判准，我国楼市会存在超大的压力，而对这一超大的压力，如果不进行政策性的必要对冲，我国楼市是有可能发生硬着陆的。
楼市发生硬着陆的风险，这肯定是我国经济金融和社会无法承受的。
所以，必须要有政策性的必要对冲，将原本存在的硬着陆风险，调整为可承受的软着陆区间。
所以，去年底央妈发布了房贷动态支持政策，现在又出台了超大特大城市的城中村改造政策。
最后，我再简明点评一下超大特大城市的城中村改造政策。
不要因此认为房价即将触底反弹，更不能因此认为房价又将再次创下新高。超大特大城市（合计21个城市）的楼市系统风险将渐进解除，但这绝不意味着超大特大城市的房价将再次创下新高，而是说急速暴跌的可能性小了，渐进震荡阴跌（这就是成功软着陆）的概率大了。
在这一政策之下，未来我国城市将进一步分化，超大特大城市在优势产业集聚叠加城中村改造之下，未来10年至少将再吸纳5000万人口，未来20年至少将再吸纳1亿人口。
与此同时，广大三四五线中小城市的人口，还将持续呈现净流出态势，广大中小城市的房价，也将在较长一段时期内呈现震荡下跌态势。
当然，之于我国而言，只要大城市房价不发生硬着陆，整体经济金融也就不至于发生系统风险。
道理大家都懂的，大城市的一套房所涉及到房贷，差不多就是中小城市一套房所涉及到房贷的5倍甚至超过10倍。
还有一个道理，也很简单，股市（股权）可以支撑中国科技创新、推进中国经济升级，而不是房地产支撑中国科技创新、推进中国经济升级。
