最近这几天，全国以郑州、福州、天津为代表的二线城市，相关政策和金融机构出台针对首套按揭贷款利率的优惠政策，使得全国首套房贷利率跌破4%。
郑州地区是从1月29日开始执行首套房按揭贷款年利率按3.8%（单利），目前已经有工商银行、中国银行以及中原银行按最新政策办理按揭业务。天津地区是从1月30日开始执行首套住房贷款年利率按3.9%，目前从天津部分银行获得的消息是，天津的中国银行和浦发银行已经按这个政策开始办理按揭业务。福州地区是从1月31日开始执行首套住房贷款年利率按3.8%，比以前的政策下调了30个基点（原来为4.1%）。
01其他城市会跟进吗？
从上述三个地方，我们可以看到，2023年的首套房按揭贷利率已经进入3.8%，那么后面还会有其他城市跟进吗？
个人认为是非常有可能的，尤其是一些二线城市。
这里我以温州这个城市为例，为了拉动经济增长，促进温州房地产市场的健康稳定发展，温州已经出台如下房产政策：
个人首次购买温州市区（含鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、经开区）新建普通商品住房、存量住房（以网上签订浙江省商品房、存量房买卖合同时间为准），在取得房屋不动产证后，给予购房款0.6%的消费补助。这0.6%相当于实质性地降低了首套房按揭贷款利率。
春节刚一结束，这些还算强二线城市就这么迫不及待的开始降低购房成本是为什么呢？
毫无疑问，是为了拉动经济，促进当地房地产销售。在当前老百姓不愿意购房的情况下，出台这样的政策，让还处于犹豫的刚需人群，尽快购房。
那么，对于我们老百姓来说，现在是好的时候了吗？
个人认为还是要看你站在什么角度，若是你确实有在2023年的购房打算，确实现在是好时机，至少可以多去和房地产开发商的销售们砍价。
有人可能会问，后面首套房按揭利率还会降吗？
由于2023年的经济恢复还不稳定牢固，国家稳定还会持续进行宽松的货币政策，以此来促进经济增长，带动社会就业和消费。因此后面其他的二线城市也会跟随这样的利率政策甚至采取更积极的措施，那就是首套房按揭利率跌破当前的一年期LPR（目前为3.65%）。
02首套按揭贷利下调给银行业带来的影响
对于银行，我们都知道房贷按揭一直都是银行的优质资产，但是如今房贷按揭利率跌破4%对整个银行业来讲，是一家欢喜一家愁。
欢喜的银行主要是资金成本低的国有大行和股份制银行。愁的银行主要是资金成本超过3%以上的城商行、农商行。因为一旦首套房按揭贷利率跌破4%后，那些资金成本超过3%的城商行、农商行，他们做一单这样的业务就亏一单，根本覆盖不了成本。
这里举个例子，一家银行通常是以总负债成本（银行用FTP定价）来决定贷款利率的。通常总负债成本是按如下公式（不同银行各有稍微不同）来计算：
总负债成本=资金成本+非资金成本
非资金成本=人工成本+营销成本+科技成本+其他成本
资金成本主要是合法从个人/企业吸收到存款而产生的利息支出成本。
人工成本主要是给客户经理、支行、分行、总行管理人员为完成揽储业务而产生的员工工资、福利等费用的支付，通常为30~50bp，即0.3~0.5%。
营销成本主要是为了吸引客户来存款而采取的各种营销活动费用支出或者支付给第三方（帮助营销的机构）的费用，通常为10~30bp，即0.1~0.3%。
科技成本主要是为设计存款产品或者实现营销活动功能而产生的科技开发费用，通常按分摊比例来核算，一般为10~20bp，即0.1~0.2%。
其他成本主要是涉及合规方面、特殊场景费用（比如与第三方的合作费），通常按分摊比例来核算，一般也为10~20bp，即0.1~0.2%。
我们来看一下，非资金成本一般会在60bp~120bp，即0.6~1.2%。一旦资金成本超过3%，一些银行就有可能在按揭贷款中根本挣不到钱。
从2022年上市银行的年中财报数据中可知，招行的负债成本为1.59%，农业银行为1.8%，建设银行为1.82%，工商银行为1.74%，中国银行为1.66%。这些低负债成本的国有大行和股份制银行，在按揭贷利率跌破4%的情况下，还是有利可图的。更重要的一点，按揭贷客户也会成为这些大银行进行后续客户二次营销创造机会，毕竟能做按揭贷的客户在未来都是潜在的优质交叉客户（比如做信用贷）。这必须会对这些银行形成一个良性发展。
而一些高成本的城商银和农商行，则因为资金成本高，不能做按揭客户，导致他们能获得的优质客户数量越来越少，只能去做中高风险的客户，一旦风控与不良稍微高一点，就会导致经营出现问题，最终走入一个不良的发展中。
所以，从这个事件中，我们可以看出，首套按揭贷利率低于4%是有利于低成本的国有大行和股份制银行，不利于高成本的城商行和农商行。
03首套按揭贷利率下调给房地产销售真能带来利好？
对于房地产企业来讲，首套按揭贷利率下调确实是一个利好，但是真的能有效带动老百姓去购买房产吗？这个就不一定。在房价与利率优惠这两者中，老百姓更关心的是房价的涨跌问题，毕竟房价跌1000元/平方带来的损失远远高过房贷利率下调20~30bp的优惠。
未来还是要看国内经济是不是真的好转，老百姓对房产的价格形成上涨预期，才能真正地促进房地产销售。
个人认为这个时间应该在今年的4~5月份才能确定下来，因为只有二季度才能真正的判断我国经济是不是真的好转，真的恢复到正常水平。
