8月31日，央行发布了两个重磅政策：1）存量首套房贷利率可降低；2）全国首付统一下调至2-3成。其中“存量房贷利率可降低”政策一出，迅速引发全民热议。我们先来看一下，央行关于“存量房贷利率可降低”政策的原文：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。
针对政策中的”存量首套住房“以及”利率降低方式“，很多人表示一知半解。
因而自政策出台后，关于什么是存量房首套房贷？存量首套房贷利率具体要怎么降以及最终可以降多少？如果在贷款银行有未结清的房贷，这次能调整吗？……这些问题便一直困扰着很多人。
不过，随着工商银行、建设银行等国有大行发布《存量住房贷款利率调整客户问题》，这些问题也随之迎刃而解。
下面是从建设银行以及工商银行客户问答中挑选出来的几个关注度高，讨论度高的问答，大家可以看一下：
问：什么是首套房贷？
答：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是指贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
问：办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
答：这个取决于当前实际住房情况是否已经符合办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。
问：在银行有未结清的房贷，这次能调整吗？
答：此次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前银行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
问：如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？
答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
问：什么是利率政策下限，具体要怎么查？
答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
问：存量首套房贷利率最多能调到多少？
答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
举例说明，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。说回到安徽楼市，存量首套住房房贷利率具体能下降至多少，在回答这个问题之前，我们先来看一下此前安徽省公布的首套房贷利率下限。根据发布内容来看，2019年10月～2022年5月，安徽省首套房利率下限为LPR（不加不减）。2022年5月～至今，除阜阳、安庆、蚌埠、马鞍山4地之外，安徽省其他城市首套房贷利率下限为LPR减20个基点。再结合“此次存量首套房贷利率调整不涉及LPR，主要是调整加减点”，由此可以大概推算出，在2019年10月之前购房人群，存量首套房贷利率可能会转为LPR，即4.2%；在2019年10月份至2022年5月份的购房人群，存量首套房贷利率可能会下调至4.2%。2022年5月份之后的购房人群，存量首套房贷利率可能会下调到4.0%。不过，以上都只是推断，具体会降至多少，还得看9月25日过后，银行公布的下调政策。
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