8月31日晚间央行和金融监督局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，首套房存量房贷利率下降一事正式启动，符合条件的贷款人可以从9月25日起和银行协商调整贷款利率。
很多人看到“协商”二字没了信心，他们认为和银行谈判实在太难了，我却不这么认为。这次的房贷利率下调是由央行发起的，金融监管总局配合完成，属于国家层面的动作。
在中国凡是“政策指导”都有那么点强制的意思。换言之，不论商业银行是否愿意，都要拿出最大的诚意降低存量房贷利率，否则就是和国家促销费的方针对着干。试问哪家商业银行敢戴上这么一顶帽子？更何况9月1日起银行存款利率再次下调，五年期存款利率更是直接下跌了25个基点，存款先降息是为了给房贷后降息争取足够的空间。
因此，大家应该关心的是政策上允许你的利率下调多少基点，也就是通知中提到的“在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
利率政策下限基本上就是你的房贷调降后的水平，用不着多费口舌去和银行谈判。
该《通知》发布的当晚某短视频平台上有不少人第一时间解读，他们认为大部分人的首套房贷款利率最多降至4.65%，有的最多只能降到4.8%，因为2019年我国开始实施LPR利率政策后的很长一段时间里咱们的五年期LPR维持在4.65%至4.8%之间，而全国绝大部分地区那段期间的利率政策下限是LPR+0个基点（0%）。
我在第一时间就反驳了这一观点。
8月31日政策刚出台后我写了一篇图文，其中列举了几个存量房贷利率调降的例子并告诉大家最多可以下降到的数值绝不只是4.65%，截图如下。
例子一中的张三在调降首套房贷款利率后最低可以达到4.2%，例子二中甚至能够低至4%。
为什么我在当时就这么认为呢？因为央行和金融监管局的《通知》中是这么描述的，“在LPR上的加点幅度，不得低于……”
本次存量房贷利率下降调的是“加点幅度”，和LPR本身“加点幅度”的下限是0%，不用去管当时的五年期LPR是多少。
“本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点”。之后还举了一个计算案例，深怕大家理解错了。
理解了以上内容后我们就能结合不同地区不同时期办理的首套房贷款情况算出房贷利率最低能够下降到什么程度了，我以山西省为例进行测算。
2019年10月至2022年5月山西省的首套房利率下限为LPR+0个基点；2022年5月至2023年1月为LPR-20个基点；2023年1月至今，山西太原市为LPR-50个基点，山西其它地区还是LPR-20个基点。
情况1：山西
2023年8月五年期LPR经过多次下降至4.2%，老张现在的贷款利率为4.2%+1.1%=5.3%。
所以本次利率降低后老张最低可以获得4.2%+0=4.2%的利率。
情况2：老张是在2022年6月贷款买的房，固定加点数为50个基点，当时的五年期LPR为4.45%，当时的贷款利率为4.45%+0.5%=4.95%。
老张现在的贷款利率随着LPR的下降而下降，为4.2%+0.5%=4.7%。
2022年6月山西的利率政策下限为LPR-20个基点，所以调降后的最低利率=4.2%-0.2%=4%。
情况3：老张在2023年7月买房，房子位于山西省太原市，固定加点数为-50个基点，7月的五年期LPR为4.2%，贷款利率为4.2%-0.5%=3.7%。
山西太原市从今年1月起执行LPR-50个基点的政策利率下限，由于当时老张是挨着下限获得的贷款利率，所以本次没法下调利率了，还是3.7%，只有等到五年期LPR调整后利率才能下降。
全国绝大部分城市2019年10月至2022年5月的首套房政策利率下限为LPR+0个基点，所以这段时间内贷款的朋友的固定加点数最多可以下调至0，以目前4.2%的LPR计算贷款利率最低降至4.2%；2022年5月央行宣布首套房贷款利率政策下限变成了LPR-20个基点，这段时间贷款的最低固定加点数可以下降至-0.2%，按照4.2%的LPR计算最低可以降至4%。
需要注意的是固定加点数下降后将一直受益下去，假如明年五年期LPR下调至4.1%，对于负20个基点的人而言贷款利率将变成3.9%（4.1%-0.2%）。
不过，部分城市、尤其是一线城市的情况不同，当地执行的政策利率下限并非全国统一标准。最典型的就是北京了，2019年L改革后一直坚持首套房贷款利率下限为LPR+55个基点，这意味着即便在当下五年期LPR只有4.2%的情况下最低利率也要4.75%了，几乎不存在任何下降的可能。
最后再声明一下，本轮首套房存量房贷利率下调针对的是固定加点数，下降的力度是很大的，不用担心商业银行说一套做一套、在谈判时危难大家，大概率都不需要去银行在线上就可以重新确定利率了，新利率大概率为政策规定的最低标准。所以也没有什么可以谈判的地方，优惠已经给足了。
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