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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
日本又一次不按“常理”出牌。敢相信吗？在日本房价持续升温的趋势下，日本的住房贷款利率竟开启了“向下竞争”。按照惯例，别的地方试图降房贷、降利息，是为了鼓励人们买房、拯救低迷的楼市；而日本这边，明明从去年开始，由于日元资产承接了全球投资者的需求，以东京为首的楼市估值也一路在攀升，完全可以用火热二字来形容。但怎么房价越贵，房贷还越低？日本这到底是什么玩法？ 众所皆知，自上世纪90年代，日本登高跌重遭遇了泡沫危机，导致整个社会陷入长期通缩。往后的数十年，为了帮助民众摆脱资产负债表的阴影，同时刺激资金流入市场，日本对「存款利息」和「房贷利息」的设置，堪称是“时代双雄”——定期存款利率几乎为0，存钱变相等于亏钱；抵押房贷利率低于2%，买房和租房没区别。尤其在日本央行2013年4月，开始实施不同维度的货币宽松政策之后，日本长期固定（房产）抵押贷款的借款利率，即Flat35（政府特地拨款资助的，由日本住房金融局和私人金融机构联合提供的房贷产品），从原来在2%左右徘徊，径直下降到1.1-1.3%的范围。而现如今，日本各大金融机构为了进一步争夺个人抵押贷款的蛋糕，捕捉市场再融资的需求，纷纷盯上了房贷浮动利率（每六个月调整一次）的版块。这40年来，日本房贷的浮动利率变化很大。最高点位于日本房地产泡沫的顶峰时期，浮动利率达到了9%，泡沫破裂之后不断走低，一直到2023年的今天，日本房贷的浮动利率保持在0.7%-0.2%范围内并不罕见。直至当前，为了争夺住房贷款（客户），一场主要围绕于日本互联网银行之间；针对房贷浮动利率“向下竞争”的趋势（看比谁家提供的利息更低），已越演越烈。但明眼人也看得出来，日本住房贷款的浮动利率几乎已经低至再无下降的空间，还能怎么竞争？这时候就不得不承认，只要一个行业想卷，总是能想到办法的。日本各大网络银行此时又纷纷把抢夺利率下行的空间放到另一对象上——团信制度。 什么是团信制度？全称应该被叫做“团体信用生命保险”，这是日本特有的一项买房保障制度。因为历经过一代人买房还贷的至暗时刻，上至日本政府、下至日本银行比谁都明白，打击着民众购房欲望的，除了虚高的房贷利息，还有背后潜藏着的还贷焦虑。毕竟人生漫漫，谁也无法预料明天会发生什么。例如常见的，“房贷没还完，贷款人已离世，债务全留给了父母妻儿”，或者是，“突然重病伤残，无力偿还房贷，半辈子落得个财房两空”等等；而日本的团信制度，正是为了应对以上种种的“意外不幸”而存在的。敢想象吗？在日本贷款买房，如果在还款期间屋主/贷款人罹患了重大疾病（像是癌症、中风、心脏病等），又或者是因为别的什么意外导致重度残障，从而失去工作能力、甚至不幸亡故的话，剩余的房屋贷款可以减半、甚至直接清零。敲重点，但该房子的产权依旧属于业主及其亲属。换句话说，日本人竟然可以拥有一个即使还不上房贷，也能把房子留给孩子和家人的未来。而日本团信制度的实施逻辑是，日本大多数商业银行或金融机构，给购房者提供低息房贷的同时，会要求（有的是强制）他们加入团体信用保险。届时如果贷款人真的因为各种意外，出现无法继续还贷的状况，保险公司就会帮借款人把剩余的房贷还上。通常，为了享受这份团信保障，银行会在借款人的房贷利息里加上0.2%-0.5%左右（具体要视乎疾病种类的涵盖范围来定），当作一个保险费用。因为即便叠加之后，房贷的利息依旧十分低，所以很多日本人也愿意，在贷款买房时加入团信，以减少后顾之忧。想进一步了解海外人士在日本购房贷款利率、条件、操作细节 了解了团信制度，那就回归到正题。日本的互联网银行的做法便是，通过与集团内的寿险公司合作，通过团信利率这一事“卷”彼此，等于变相再降浮动利率。日经网在报道这则新闻的时候，就列举了好几个例子。比如，日本的au自分（じぶん）银行，在其团体信贷政策的重疾癌症覆盖范围内，又多增加了包括脑中风（出血）在内的4种疾病；如果客户一旦被确诊，房产抵押贷款的余额减半，如果客户因病离世，房屋贷款清零。看上去好像也没多大竞争优势是吧？重点来了：自分银行将加入团信的利率，从原来的0.1%降至0.05%！稍微懂点金融的朋友应该都明白，这是多么恐怖的操作。日本各大主要网络银行结合团信保险后的房贷利息比较东京一位经营住房贷款比较服务（MFS）公司的董事称：“（现在日本）大型银行和网络银行的平均浮动房贷利率已降至0.4%以下，均为有史以来的最低水平。”而知名的华人博主@黑哥在日本，还举出了一个更叫人难以置信的案例。他说，日本第二大通讯运营公司KDDI旗下的网络银行，个人住房房贷浮动利率为0.319%，可这还远远没完：1.如果签约2.加入团信保险的这部分利息，KKDI完全减免（按惯例加入团信需要支付年0.25%的利息），相当于0.219-0.25%=-0.031%；3.再加上每年住房贷款余额的0.7%，可通过所得税减税的方式退还，这是日本一项房贷的退税政策，不限任何贷款机构和贷款方式，（每年退还上限21万日元，合计13年）；如果按这套算下来，博主直呼，日本的住房贷款怕不已经进入负利率时代？大概在-0.1%（-0.031%-0.7%）左右。 这就形成了，日本的房价明明在上涨，房贷却是越来越轻松，在有兜底保障的情况下，愿意主动买房的人也越来越多。比如，如今日本开始有一种新趋势，在新婚夫妻当中开始流行起来——那便是用房产替代订婚戒指求婚。不少新婚夫妻认为，与其买一枚不常带的钻戒，或是举办场盛大的一日婚礼，他们更愿意把这笔钱花在未来的共同生活上——像是，买一套婚房，新人们认为这是性价比更高的选择。而为了配合这种潮流，日本现下也有很多房地产公司主动提供新的求婚仪式，即“婚房通知”。婚房通知毕竟，几乎所有的购房难关（利率）和风险（团信），几乎都被巨头们一一承担解决了，再加上对未来迈入通胀的预期下，房租和房价的会变得更高，那还有什么理由，不趁早买房呢？一个日本人重归买房的时代，已经悄然回来了。如果你也对海外房产投资感兴趣，或者想了解更多内行人才知道日本房产买卖、投资秘诀，欢迎扫码联系我们，我们会一对一解答你所有的问题~参考资料：
1.日经网，《住宅ローン「団信」拡充競う》；2.日经网，《今どきプロポーズは…ダイヤより不動産？コスパ重視》；3.日经BP，三田敬太，《低金利の前提が変わる時 価格高騰を後押しする住宅ローン金利競争》；4.日经BP，武田安惠，《知っておくべき住宅ローン新常識 「家が買えない」はこう克服する》；5.日经BP，上野泰也，《銀行の貸出金利に上昇の兆し、金融緩和の「弊害」すでに克服か？》