2023年伊始，楼市迎来两大重磅消息！
首先，存量房贷利率于1月1日启动重新定价。如果你买房的时候，房贷选择的是LPR浮动利率或公积金，并且重定价日在1月1日，那么你今年的房贷利率和月供都会明显下降！
第二，1月5日晚间，央行发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称“《通知》”），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
来源：中国人民银行官网
两件大事都和房贷利率有关，前者事关已经有“窝”的“房贷户”，后者则影响还在努力搬砖的无房家庭！
关于这两件事，后台粉丝都有不少疑问，今天，番茄炒蛋就依次给大家说清楚。
存量房贷利率启动重新定价“你的房贷利率降了吗？月供少了好多钱？”这是最近两天“房贷户”讨论得最多、晒得最多的问题。
以小编朋友为例，2021年底买房，去年6000元的月供，今年开始每月只需要还5800元，妥妥的省下一顿火锅钱，一年算下来得省几大千，如果利率一直持续不变，房贷30年还能省几大万。
但也有粉丝在后台问，为什么我的房贷利率没有降？房贷利率少了月供到底能少多少？
· 先来说第一个问题，为什么部分人的月供没有变？
答案有两个，其一，你的房贷是固定利率。从2019年8月开始，央行实行房贷利率新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是房贷利率=LPR+固定基点。
来源：中国人民银行官网
但转换LPR的时候也分浮动利率和固定利率，如果购房者选择的是固定利率，顾名思义，你和银行签合同的时候，利率是好多就是好多，月供不会改变，直到你还完贷款为止。
其二，一旦购房者选择的是挂钩LPR（贷款市场报价利率），也就是我们所说浮动利率，那么存量的贷款用户，每年将有一次利率重新调整。
重定价日一般有两种：一个是每年的1月1日，另外一个就是贷款发放日。（大部分人会选择1月1日）
如果你的利率重定价日是贷款发放日，那你的房贷利率要等到贷款发放日那天才会改变，这会儿也不得变。
· 商贷、公积金利率齐下调，月供能少好多钱？
对于选择1月1日为重新定价日的还贷者，依据的是上年12月的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)，确定当年全年的存量房贷利率水平。
也就是说，2022年12月的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)就是你今年的LPR。
来源：中国人民银行官微
这里特别指出，房贷利率=LPR+固定基点，LPR由央行每月20日公布，固定基点则是你办贷款的银行根据当下市场自行决定的，并且一旦签合同就不会改变，这也是大家房贷利率有差别的原因。
根据全国银行间同业拆借中心数据，2022年12月公布的5年期以上LPR报价为4.30%。相比2021年12月，去年5年期以上LPR报价一共下降了3次，从4.65%下调至4.3%，累计下降了35个基点。
以100万元贷款金额，30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在不加固定基点的情况下，2022年利率调整之前，LPR为4.65%，月供金额为5元，2023年LPR将降至4.3%，月供金额则为4948元，每月减少208元房贷金额，一年可节省2500元左右。
此外，存量公积金贷款也于1月1日重新定价。2022年9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
来源：中国人民银行官网
首套住房贷款利率动态调整机制我们再来看看昨晚央行发布的新政，先瞧瞧原文。
来源：中国人民银行官网
话不多说，挑重点。
①、在房价持续下降的城市，可以自主决定房贷利率下调的空间，甚至是取消首套住房下限，相当于把更多的自主权交到了各个城市的手上。
但这里有一个前提，新建商品住宅销售价格环比和同比要连续3个月下降的城市才能这样做。
而根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
数据来源：国家统计局官网
这里头暂时没得成都，你懂了吗？
②、要注意“阶段性”的意思：启动这个机制之后如果房价停止下降，或者出现少量增幅，那么后续降不降息，主要决定权就在各个城市手中。
③、如果启动了这个机制之后，房价又连续涨了三个月，那又得恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
目前，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限按照不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点设定，当前为4.1%。
其次，谈影响。
事实上，早在2022年9月的时候，央行银保监就发文提出过这个政策，里面说的是“对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”
来源：中国人民银行官网
据中指研究院统计，该政策发布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市还取消了利率下限。
而新政刚好是从2023年开始，根本上看，这就是老政策的延续。
2023年，房贷利率还有没有下降的可能存量房贷利率启动重新定价，并且降了不少，又推出首套房贷款利率动态机制，那2023年房贷利率还有没有下降的可能？
个人看法：有可能。
去年底，11月底证监会先后推出5条政策，支持房地产企业股权融资，俗称“三支箭”策略组合。从信贷支持，到债券融资，再到股权融资，支持房地产与房企的健康发展。
与此同时，时隔多年，房地产再次被重申“国民支柱产业”地位，并且明确“房地产，国民经济支柱地位，占GDP比重7%左右”，这就意味着房地产的重要性再次提升。为什么要这么提大家应该心里很清楚吧！
来源：新华社
除了明确“房地产支柱”地位，《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读》还对今年房地产预期和需求端指出了方向，其中第一点，说的就是要扩大有效需求，取消部分消费限制性政策，支持刚性和改善性住房需求。
而就在昨晚（1月5日），住建部还明确表示，对购买首套房要大力支持，首付比、首套房利率该降的都要降下来。
尽管自2019年8月利率改革后的首次报价的5年期LPR已经从4.85%降至如今的4.3%，但在楼市存在下行风险的背景，以及多方政策的刺激下，我们有理由相信，2023年的楼市，会有更多“因地制宜”的市场政策，来多方利好购房消费者。
总的说来，2023年的基调依旧是稳。
既要稳住市场不出现下行的风险，也不能出现大规模的报复性上涨，同时把更多的房价调控权回归到城市自己手上，以此来促进房地产市场的健康发展。
对此，你怎么看？
本文主笔︱番茄炒蛋︱购房通 出品
