引言
8月份，中国人民银行宣布降低1年期LPR（贷款市场报价利率）10个基点，从3.55%降至3.45%。
这是今年以来第二次降低LPR，也是继2019年11月以来的最大幅度降息。那么，对于那些已经买了房或者打算买房的人来说，LPR下调是否也意味着房贷利率会跟着下调呢？答案可能会让你失望：并不一定。
事实上，8月份，房贷利率参考的5年期以上LPR并没有变化，仍然维持在4.2%。
这就意味着，如果你想买房或者换房，你的房贷利率可能还是和之前一样高。
如果你已经有了房贷，你的房贷利率也不会自动下调。那么，为什么LPR下调了，房贷利率却没动静呢？背后有什么秘密呢？
正文
要回答这个问题，我们首先要了解一下房贷利率是如何形成的。根据2019年8月份出台的新规定，商业银行发放个人住房贷款时，不再使用基准利率作为定价基础，而是使用LPR作为定价锚。
具体来说，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（0.6个百分点）。
而相应期限LPR，则是指与个人住房贷款合同中约定的还款周期相同的LPR。例如，如果你签订了一个30年期的首套房贷款合同，那么你的房贷利率就是5年期以上LPR加上一个浮动点数（加点数）。
加点数由各家银行自主确定，并根据市场情况和客户信用等因素进行调整。
那么，为什么5年期以上LPR没有跟着1年期LPR一起下调呢？这里有几个可能的原因：
第一个原因是为存量房贷利率下调预留空间。
所谓存量房贷利率，就是指已经发放出去的、正在还款中的房贷利率。根据央行的要求，商业银行要在2023年8月31日之前完成存量浮动利率个人住房贷款转换工作。
也就是说，如果你在2019年8月20日之前签订了一个浮动利率的房贷合同，那么你可以选择将你的房贷利率转换为LPR加点的方式，从而享受到LPR下调带来的利率优惠。
但是，这个转换是自愿的，也就是说，你可以选择不转换，继续按照原来的利率还款。
那么，为什么有人会选择不转换呢？原因就在于加点数。如果你的原来的房贷利率已经很低了，比如低于基准利率的七折或者八折，那么即使你转换为LPR加点的方式，你的加点数可能会很高，导致你的房贷利率反而上升。
所以，对于这部分客户来说，不转换可能更划算。而如果5年期以上LPR下调了，那么这部分客户的加点数可能会相应降低，从而激发他们转换的意愿。
这样一来，存量房贷利率就会下降，从而降低居民的还款压力，增加居民的消费能力。第二个原因是当下单靠下调房贷利率并不能根本有效地解决房地产市场的问题。
这说明，房价和房地产市场更多地受到供求关系、政策调控、市场预期等因素的影响。第三个原因是5年期以上LPR不下调≠房贷不会再降息。
虽然5年期以上LPR没有变化，但是这并不意味着房贷利率就没有下调空间了。事实上，在LPR加点制度下，各家银行可以根据自身资金成本和风险偏好等因素自主确定加点数，并根据市场情况进行动态调整。
也就是说，在LPR不变的情况下，银行也可以通过下调加点数来降低房贷利率。
结论
总之，LPR下调了，并不一定意味着房贷利率也会跟着下调。房贷利率的形成和变化，受到多种因素的影响，包括LPR、加点数、市场供求、政策调控、市场预期等。
对于想要买房或者换房的人来说，不要盲目地追逐利率的变化，而是要根据自身的经济实力、还款能力、购房需求等综合考虑，选择合适的时机和方式。
对于已经有房贷的人来说，也不要急于转换利率，而是要仔细比较转换前后的利率差异和还款压力，选择最优的方案。
同时，也要关注房地产市场的长期发展趋势和政策变化，做好风险防范和应对。
