25日下午，中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率。
定价基准转换后，个人住房贷款利率将如何定价？这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢？
个人住房贷款利率定价基准10月8日起调整
根据央行公告，10月8日起新发放的个人住房贷款，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
同时，公告明确，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，假设最新的5年期以上LPR为4.85%，则首套住房贷款利率不低于4.85%，而二套住房贷款利率不低于5.45%。
中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任 尹中立：在这之前实际上是利率体系是双轨制的，我们当前实施的所谓的LPR，它实际上是完成了我们利率市场化体系报价系统的最后一道程序。
此外，公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。
中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任 尹中立：现在LPR是每个月报价一次，我们和银行签订合同的时候，如果是（利率重定价）调整的周期是一年的话，就意味着我们按揭贷款的利率实际上是一年调整一次，所以调整的频率比以前更快了、更高了。
关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期市场报价利率确定。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，在合同期内保持不变。
【解读】房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后，也没有“上浮多少倍”这个说法了。
比如“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。
最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。
二、申请商业个人住房贷款时，借款人可以与银行和金融机构协商，商定利率重新定价周期。最低重新定价期限为1年。利率重新定价日，定价基准将根据最近一个月同期贷款市场的报价利率进行调整。贷款合同应明确规定利率重新定价周期和调整方法。
【解读】你知道的，以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。
还是以“加点100”为例，如果要调，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟着下降，变为4.6%+1.00%=5.6%。
三、第一套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率，第二套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。
【解读】这次等于国家直接向你明确，首套房贷只能高不能低，世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。
二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%，结果是多少？答案是5.45%。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
【解读】还没完，还有第二次加点！5.45%只是国家的下限，比如到了房价上涨压力大的某省，再加25个点，那就是5.7%了！
这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%，否则就是违规！
五、银行业金融机构应当明确商业个人住房贷款利率定价规则，根据省级市场利率定价自律机制确定的分值下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信用状况，合理确定每笔贷款的加点具体价值。
【解读】你正要问，“加点100”怎么来的？
5.7%还不行，比如你到招商银行办贷款，如果你的资质不够优秀，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！看明白了吧？加点要加三次！100=60+25+15。
一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点）。当然我们要明确，“加点”不一定都是正值，大于等于0即可。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
【解读】加按揭，是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务，加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最高可达房屋评估价值的70%。
这种贷款目前市面上已经不多。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性房贷款和已签署但尚未发放的商业性贷款仍按原合同执行。
【解读】放心，还有一个多月的缓冲期。老房老政策，新房新政策。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
【解读】商业、办公楼、商住，也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。
贷款利率是上升还是下降？如果我们正在降息，至少不会比现在高。当然，热门城市的价格肯定不会低。
中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问
1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新出台的商业个人住房贷款利率以最近一个月相应时期的LPR为准。其中，LPR是由贷款市场报价利率报价线的报价计算形成的。每笔贷款的具体价值应由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求以及综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。一旦附加值确定，它将在整个合同期限内保持不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
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