文 / 乐居财经 靳文雨
中报发布 22 天后，9 月 20 日下午 2：00，珠江股份在线上召开了 2023 年半年度业绩说明会。
相比年初业绩会中，投资者踊跃的提问氛围，这一次的中期业绩会倒显得有些冷清，业绩会持续一个小时，仅有一个投资者抛来了问题。
该投资者提问也直指痛点，上半年珠江股份完成资产重组，顺利将房地产业务置出，主营业务已变更为物业管理与文体运营业务。但从当前半年报的营收情况来看，房地产销售业务贡献的营收仍为 18.35 亿，占营收比重为 75%，仍属于营收的大头。
” 请问进行业务转型后，未来的业绩报表中是否还会包含房地产销售业务收入？未来公司在业务发展上的具体规划是怎样的？”
珠江股份在董事长卢志瑜对这一问题做出了回答。他表示，公司于今年 3 月完成重大资产重组，上半年房地产销售及相关业务收入主要为重组完成前实现收入，截至 2023 年第一季度末，置出房地产公司已不再纳入公司合并报表范围。
提及珠江股份未来的业务发展规划，卢志瑜没有掩饰自己的野信，” 努力实现‘成为国内一流智慧城市运营服务商’的发展愿景。”
作了换 ” 心 ” 手术的珠江股份，彻底脱胎换骨，剥离了亏损的房地产开发业务，并转战进入了 A 股物企的阵营。该公司于近期发布的 2023 年上半年业绩，也开始被外界拿来与其他物企做比较。
从经营数据来看，今年上半年，珠江股份的营收并不逊色，实现收入 24.47 亿元，同比增长 203.37%。放在 A 股物企中，仅次于招商积余。不过，高达两倍的营收增长背后，珠江股份归母净利润却为 -6929.95 万元，较上年同期减亏，同期其也是 A 股中唯一录得亏损的物企。
发布业绩公告后，珠江股份的股票出现异常波动，于 8 月 30 日、8 月 31 日、9 月 1 日连续三个交易日内收盘价格跌幅偏离值累计超过 20%。其中，于 9 月 1 日收盘时，该公司股价为 4.19 元，下跌 8.71%。
对此，珠江股份也于当日发布公告进行了回应，称公司目前生产经营情况正常，未发生重大变化，不存在应披露而未披露的重大信息。但这依然没有改变股票持续下行的局面，截至 9 月 20 日收盘，其股价为 3.87 元 / 股，收跌 0.51%，总市值 33.03 亿元。
房地产销售业务拖后腿
值得一提的是，将珠江城市服务股份置入珠江股份，珠实集团对后续业绩作出了承诺，即，2023-2025 年度，珠江城市服务每年度的净利润（以经审计的扣除非经常性损益后属于母公司股东的净利润为准）分别不低于 6800 万元、7400 万元、7900 万元。
根据公告披露的数据，今年上半年，珠江城市服务产生的净利润仅为 2917.52 万元，只达成了 2023 年贡献净利润 6800 万元目标的五分之二。
今年上半年，珠江股份归属于上市公司股东的净利润为 -6929.95 万元，较上年同期减亏；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -8662.33 万元。
净利润亏损背后，是房地产销售及相关业务在拖后腿。上半年，珠江股份该业务亏损达到 4333 万元。
财务数据显示，珠江股份来自物业管理服务和文体运营服务的收入分别为 5.08 亿元、1.18 亿元，合共 6.26 亿元。而来自房地产销售及相关业务的收入达 18.35 亿元，占其总营收的比重仍高达 75%。
同期，物业管理服务、文体运营服务和房地产销售及相关业务的毛利分别为 9095.95 万元、3704 万元、2.26 亿元；毛利率分别为 17.9%、31.3%、12.3%；净利率分别为 4.4%、6.29% 及 -2.36%。可见房地产销售及相关业务的盈利水平不及物业管理服务和文体运营服务。
从净利润来看，上半年物业管理服务和文体运营服务两项业务分别为珠江服务贡献了 2231.92 万元及 744.17 万元的净利润，合共 2976.09 万元，同期房地产销售及相关业务却亏损了 4333.33 万元。
不过，对跻身物管行业的珠江服务来说，当下物业管理服务和文体运营服务为其贡献的收入和净利润，在行业内都尚处在末端位置。
以 A 股物企来说，珠江股份与物业服务有关的收入及利润，均排在倒数第二的位置。而中天服务无论是营收还是净利润，都在 6 家物企中 ” 吊车尾 “。上半年该公司营业收入仅有 1.59 亿元，归属于上市公司股东净利润为 1675.95 万元。
放在港股物企中来看，2023 年上半年，已发布半年报的 55 家港股物企，总营收取得 1234.85 亿元的成绩，物企平均营收为 22.45 亿元；净利润总计 120.75 亿元，平均净利润为 2.2 亿元。珠江股份的相关营收及利润分别能排在第 34 位及 42 位，处于行业的中下水平。
除此之外，乐居财经《物业 K 线》注意到，珠江股份净利润增长不利背后，营业成本的飞涨问题也不容忽视。今年上半年，珠江股份的营业成本为 21.03 亿元，增幅高达 248.87%，且其营业成本增速增幅远高于 203.37% 的营收增幅。
” 钱袋子 ” 收缩近 8 成
在此前资产重组过程中，珠江服务置入了珠江城服的 100% 股权，同时置出了所持有的房地产开发业务相关的资产负债。至于价格，经后协商，置入资产最终作价 7.79 亿元。置出资产作价 28.04 亿元。上述交易之间的估值差额部分，将以现金进行补足。
置出地产业务，使得珠江股份的总资产大幅减少。据其半年报，截至 6 月 30 日，珠江股份的总资产为 38.78 亿元，较 2022 年末调整后的 322.56 亿元，大幅减少了 87.98%。
此外，乐居财经《物业 K 线》注意到，今年上半年，珠江股份的经营活动现金流量净额、投资活动现金流量净额、筹资活动现金流量净额都为负值。
其中投资活动现金流量净额由去年同期的 -1923.57 万元再度下滑至 -4.53 亿元；筹资活动现金流量金额从去年同期的 6.53 亿元降至 -15.55 亿元，下降幅度达 337.97%。
珠江股份表示，投资活动现金流量净额下滑主要是由于资产重组事项导致。筹资活动现金流量净额下滑，则主要是本年未取得新增金融机构借款，并偿还金融机构借款 10.54 亿元。
值得一说的是，截至 6 月 30 日，珠江股份的银行存款也由去年末的 30.23 亿元降至 9.64 亿元，这也导致珠江股份的货币资金较年初的 30.58 亿元减少了 68.18%，降至 9.73 亿元。同期，珠江股份的在手现金为 9.67 亿元，同比下滑了 77.57%。
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