上篇文章中，我们分析了无权代理的有关法律问题，我们继续来探讨，无权代理的一种特殊例外情形：表见代理。对于我们购房人而言，表见代理制度是法律赋予我们的一项很重要的维权武器。
一、案例回顾
小王将父亲老王名下的房屋出售给购房人小孙，双方签订了《售房合同》。
签约时，小王出示了房本、原始购房合同、契税票和《委托书》，购房人小孙支付全部购房款，双方办理完过户和交房手续。
10年后，老王起诉购房人小孙，主张当初卖房时的《委托书》系伪造，自己不知情，要求法院确认《售房合同》无效，将房屋重新过户到自己名下。
二、法院裁判观点
法院经审查后认定，该房屋实际产权人系老王，《委托书》上老王的签字不真实，小王擅自售房，构成无权代理行为。
但是，购房人小孙对小王无权代理的行为不知情，已经支付合理对价并实际占有使用房屋，并且，房屋实际产权人王某与代理人小王系父子，购房人有理由认为小王有权代表父亲处分房屋。
最终法院认定小王的行为构成表见代理，《售房合同》有效，驳回了老王的诉讼请求。
1、表见代理的含义
表见代理是指，代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
2、房产交易中表见代理的构成要件
（1）《购房合同》是代理人以被代理人的名义与相对人签订的。
（2）代理人属于无权代理，也就是说代理人实际上没有代理权、超越代理权或者代理权终止。
（3）代理人的行为存在具有代理权的外观表象。
比如代理人持有被代理人签字的授权委托书，代理人与被代理人是父母子女或夫妻等特殊亲属关系等。
（4）相对人善意且无过失。
比如，房屋成交价格合理、购房人在签约已经尽到了合理审查义务、购房人对卖方代理人伪造委托书不知情等等。
3、表见代理的法律后果
在法律效力上，表见代理等同于有权代理，代理人的民事法律行为的后果，由被代理人承担。
被代理人对于承担表见代理后果后，因此遭受的损失，有权向表见代理人主张损害赔偿责任。
比如，本案中，小王构成表见代理，《售房合同》有效，王某因儿子的代理行为遭受损失，王某可以向儿子小王追究赔偿责任，但不能要求购房人小孙退房。
4、在房屋买卖合同纠纷中，表见代理举证责任分配顺序如下：
首先，由房屋所有权人对代理人属于无权代理举证；
其次，由购房人对自己有合理理由信赖代理人有代理权限、自己善意且无过失举证；
最后，由房屋所有权人对购房人存在主观恶意或重大过失举证。
四
1、我们平时注意一定不要随便签署空白委托书或合同。
2、如夫妻离婚，一定要及时办理变更户口登记、房产证更名登记手续。防止前夫（妻）拿着户口本冒充代理人，偷偷卖房。
3、购房人在签约时，要谨慎审查房屋的权属登记情况，与代理人签合同时，一定要注意审查其出具的委托手续，与实际产权人联系核实情况，并交易过程中注意留存证据。
4、如果购房时遇到虚假委托情况，购房人可依据表见代理制度，主张该合同对房屋所有权人有拘束力，要求继续履行合同。
五、法律依据
1、《民法典》
第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
第八条：出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
