一、咨询问题提出
后在地产开发商销售人员承诺帮忙搞定贷款资格的情况下，本人支付定金与开发商签订了《认购书》，之后又交齐首付签订了《商品房买卖合同（预售），现在因为我贷款办不下来付不了房款，现在开发商不愿退款还要收30%的违约金，请问怎么办？
1、不要轻信地产开发商销售人员的承诺，有录音也没用，打官司重点是书面证据。如果销售人员有书面承诺，则有机会胜诉把违约责任变为开发商，把定金和首付款都要回来。
2、就算开发商真的承诺给你搞定贷款资格，但是最终合同大概率签的是贷款资格不符合的，由你自行想办法解决资金。你解决不了资金，违约责任由你自行承担。
3、开发商30%的违约金对于几百万的房子来讲就是大几十万，违约金太高了，肯定可以通过诉讼把违约金打下来，所以还是要积极争取胜诉。
三、以案说法看广州真实案例（为便于阅读选择主要观点展示并对原被告隐名）
原告观点：2021年2月5日，我方与被告签订《认购书》就某花园2栋406房屋达成认购约定，认购价为人民币3015475元。由于我方无法一次支付全款，需要向银行申请按揭贷款。我方每月的银行流水只有8000元，但是按照购买该房屋的金额下，我方需要每个月偿还按揭贷款11000余元。正当原告担心无法通过银行按揭贷款申请时，在某地产公司销售人员麦某、赖某保证能协助我通过银行按揭贷款请的情况下，我信以为真支付了首期房款905475元。但最终还是无法如销售人员所保证的通过银行按揭贷款而导致无法购买案涉房屋，地产公司销售人员为出售房屋欺骗我，保证能通过银行按揭贷款，我才会支付首期房款。因此蒙受了巨大的损失，为此提起诉讼要求退回定金和首付款。
被告抗辩：
1、双方签署的《认购书》第六条第5款约定“销售人员作出的承诺和描述非经甲方书面盖章的确认不具有约束力”。根据双方间的《买卖预售合同》约定。原告负责自行向贷款银行申请办理按揭贷款手续”，地产公司并无为原告办理按揭贷款的合同义务。2、地产调控导致的房价波动才是原告要求解除案涉商品房买卖的真实原因。3、因原告未按约定办理按揭贷款，也未全额缴清剩余购房款，构成根本违约，其无权要求解除合同，根据《买卖预售合同》约定，地产公司有权解除合同，并要求原告按照约定支付房价30%的违约金。
法院认为：
1、原告与被告签订《认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应补充协议是双方真实的意思表示，合法有效，双方应予遵循。根据《认购书》的约定，在《商品房买卖合同》签订后认购书同时失效，而根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条关于付款方式及期限的约定，原告选择贷款方式付款，其支付首期房价款905475元后，剩余的余款2110000元申请贷款支付。
而根据《附件十三补充协议》第三条第9款约定“乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，若在乙方支付首期款后90日内按揭银行未批准贷款或未发放贷款或未足额发放贷款的，自该期限届满之日起5日内乙方须向甲方全额缴清按揭银行未发放之贷款，每逾期一日，乙方按逾期缴付金额日万分之五向甲方支付违约金，超过60日，甲方有权解除合同”。
2、双方买卖合同签订于2021年2月22日，原告于2021年4月28日付清首期款，但其未在约定的期限内付清剩余款项已构成违约，地产公司要求解除合同符合合同约定本院予以支持。至于原告主张地产公司销售人员向其保证能办理按揭贷款后未能办理存在欺骗行为的问题，原告提交的证据不能证明被告方销售人员做出了保证一定能办理按揭贷款的承诺，且合同已明确约定如不能办理按揭贷款由原告通过其他方式付清房价款，故本院认为原告提出解除《广州市商品房买卖合同（预售）》的理由不成立并据此要求被告退还全部的首期款不予支持。原告逾期付款已构成违约，地产公司有权依据合同及相关补充协议要求原告支付违约金。
6。务经验。
