2023年的经济形势并不理想，无论是整体投资环境还是个人收入，都面临着很大的压力。尽管商业贷款利率在不断的下降，部分城市首套房的贷款利率可以达到3%+，但仍有很多人去银行预约提前还款。
而很多银行也通过各种原因，无论是拖延可以办理提前还款的时间，或者是关闭线上提前还贷渠道等方式，来限制提前还款的行为。
很多人选择提前还款，主要也是考虑各类投资品种收益的降低，例如银行理财，还有就是房产升值不及预期，如果有些闲钱，提前还款是更加划算的选择。
今天咱们就来看看什么情况下适合提前还房贷？具体怎么还最合适呢？
这个逻辑比较简单，如果你手头有100万，贷款利率为4%，无论选择何种还款方式，只要这100万的投资收益大于4%，那么不提前还贷的话，这笔资金（100万）除了付房贷月供外还能有正的回报。
除了收益率角度外，仍要注意以下几点：
房贷每期还款中除了有利息部分还有本金部分，而一笔投资例如5年的定存，5年内是没有投资收益现金流，整体现金流是净支出。
提前还款如果选择维持原有贷款期限不变的话，在还款期限和这100万投资的资产回报期限不同时，要注意再投资，融资风险。
如果房贷利率是4%，现阶段能够有如此高保障收益的投资产品并不多，追求超过房贷利率的投资标的，须注意收益不确定的风险。
还款选择缩短还款期限还是保持还款期限不变？
很多朋友虽然希望提前偿还贷款，但是手头资金还无法完全还清，或者考虑到例如房贷月供税收优惠等原因，选择部分还款，通常会遇到三种选项：
1.剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；
2.剩余贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；
3.剩余贷款每月还款金额减少，将还款期限缩短。
对于还款方式的区别，在贷款利率一定的情况下，差异就在于还款期限的长短。我们可以把提前还贷不同方式的选择和首次贷款时选择还款期限的情况进行类比，本质是一样的原理。
如果类比于首次贷款时，对于还款期限的选择来说，比较好理解结论。
不同还款期限自身的利息成本是一样的，均为4%。
如果结合房产增值现金流，整体投资回报率水平有所不同，前期还款现金流小的选择回报率杠杆高。还款期限越长，每期还款金额越低；还款期限越短，有融资利率不确定的风险。
如果预期未来的融资的利率会下降，可以选择更早还完贷款的方式。但是与之密切相关的，就是融资渠道的问题，正规渠道能够向按揭贷款融资的方式比较有限，比如提前还贷完，没有另一套住宅便无法继续按揭借款
最省钱的3种提前还贷方式依次为：
1、一次性还清全部房贷;
2、提前还贷缩短还款期;
3、减少月供还款期限不变。
下面这个三种情况下提前还款并不划算：
1、采用等额本息还款方式，还款时间已经到中期后;
2、采用等额本金还款方式，还款时间已经过1/3时;
3、购买住房不久，还款时间不超过1~2年，在签订贷款合同时，银行规定了提前还贷期限的。
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