东兴证券：核心城市密集落地“认房不认贷”，政策放松持续加码沙漠里“西瓜”为何无人敢吃？当地人揭秘真相！

乐居财经 李礼 9月5日，东兴证券发布房地产周报。投资摘要：市场行情：本周（8.28-9.1）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 2.14%（上周-3.42%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 3.08%（上周-2.85%）；H 股（8. 28-8.31）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 3.00%（上周 1.56%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 0.88%（上周 6.25%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 2.37%（上周 0.03%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。行业基本面：8 月一线城市新房销售跌幅扩大，二线城市新房销售显著回稳。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~8.31）同比增长 1.1%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑 11.8%，上月整月同比下滑 23.4%；其中一线城市(4 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 32.1%、上月整月同比下滑 11.0%；二线城市(10 城)本月至今（8.1~8.31）同比增长 3.4%、上月整月同比下滑 27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.31）同比增长 24.7%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑 2.3%，上月整月同比下滑 10.0%；其中，一线城市(2 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 13.4%，上月整月同比下滑 15.1%；二线城市(6 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 3.9%，上月整月同比下滑 14.1%。土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.27）成交土地建面同比下滑 21.7%，上周累计同比下滑 21.0% ； 本周 100 大 中城 市 （ 8.21~8.27）土 地 成 交 溢价 率 4.2% ， 上周 5.7%； 100 大中 城 市 本年 累 计（2022.12.26~2023.8.27）土地成交总价同比下滑 24.9%，上周累计同比下滑 25.8%。内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.31）累计同比下滑 6.4%，8 月（8.1~8.31）同比下滑 5.7%。一二线城市密集落地“认房不认贷”，限购政策迎来普遍放松。8 月 30 日，广州、深圳率先落实“认房不认贷”；9 月 1 日，北京、上海落实“认房不认贷”；至此，一线城市全面执行“认房不认贷”。此外，还有武汉、中山、惠州、东莞、江苏省、安徽省、苏州等多地官宣“认房不认贷”；天津和成都进一步放松限购政策。投资策略：东兴证券认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。东兴证券认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。