乐居财经 李礼 9月5日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第35周）。核心观点本周板块回顾：本周申万房地产指数上升 1.69%，沪深 300 指数上升 1.51%，板块跑赢沪深 300 指数 0.18pct，在 31 个板块中排第 18 位。行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 253 平米，环比+18.8%，同比-23.1%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积57 万平米，环比+8.7%，同比-23.6%；二线城市商品房成交面积 162 万平米，环比+35.9%，同比-12.7%；三线城市商品房成交面积 35 万平米，环比-17.1%，同比-50.2%；一二线城市环比均有较为明显的改善。二手房市场方面，财通证券重点监测的 14 城二手房成交面积 140 万平米，环比-2.4%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 31 平米，环比+8.8%，同比-9.5%；9 个二线城市二手房成交面积 103 万平米，环比-5.2%，同比+3.1%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比-4.7%，同比+0.5%；2 个一线城市二手房成交环比有所改善。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3 个月移动平均去化周期为 4.76 个月。而北京、广州去化周期均超过 17 个月。财通证券跟踪的 4 个二线城市，苏州、南京去化周期分别为 16.13 个月、21.12 个月，而福州去化周期超过 30 个月。财通证券跟踪的 3 个三四线城市中，泉州最长，3个月移动平均去化周期达到 186.81 个月，莆田、温州分别为 55.1 个月、26 个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 1 宗，平均溢价率均为 0；二线城市合计成交住宅用地 43 宗，平均溢价率 1.84%；三四线城市共计成交住宅用地 71 宗，土地出让金为 165.03 亿元，平均溢价率为 1.33%。本周政策情况：深圳、广州、上海、北京、中山、武汉、东莞等地相继发布“认房不认贷”政策；央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率；江苏出台措施促进经济回升，落实降低首套房首付比例、房贷利率等；厦门优化公积金支持政策，实行二手房“带押过户”、落实异地缴存互认政策。重点公司跟踪：8 月至今财通证券跟踪的重点企业中，共拿地 27 块，总土地出让金 415.42 亿元，拿地企业除国央企外还有万科、滨江集团。融资端，本周龙湖、浦东金桥及华润置地发行债券融资，利率均在 3.5%以内。投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房成交及一线城市二手房成交环比均有所改善。去化表现上，上海仍然表现突出，保持着单位数的去化周期。在投资端，拿地企业仍然以国央企为主。值得注意的是，本周政策端力度加大，包括 4 个一线城市在内的多个城市陆续确认实施“认房不认贷”，同时国家金融监督管理总局发布通知，下调首付比例下限，及降低存量首套房贷利率。财通证券认为，随着多种政策工具落地起效，销售端有望企稳修复。财通证券仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。
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