一、降准又“降息”，4月房贷利率下降基本稳了
今天早上，央行发布公告：
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定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点 。今日为实施该政策的 首次存款准备金率调整，释放长期资金约2000亿元。
4月3日，央行网站发布消息：
为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定：
对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行 定向下调存款准备金率1个百分点 ，于4月15日和5月15日分两次实施到位， 每次下调0.5个百分点 ，共 释放长期资金约4000亿元。
中国人民银行决定自 4月7日起 将金融机构在央行 超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。
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同时，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率2.95%，上次3.15%，下调20基点。
逆回购操作期限为7天，中标量为500亿元，中标利率为2.20%。
划重点：
与2月17日相比，3月30日逆回购中标利率由2.40%下调到2.20%，下调了20个基点。今天，中期借贷便利（MLF）操作中标利率同样下调20基点。
很明显，这是降息的双重信号，给市场传递出4月份LPR将会大概率下降的强烈信号。
辉哥认为，4月大概率降息，应该是落实3月27日政治局会议精神的具体举措，政治局会议确定的5大救市组合拳，尤其是“引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕”，正在开始落地。
种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持物价水平总体稳定。
——3月27日，政治局会议推出5大救市组合拳。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。
（1）适当提高财政赤字率（市场预计今年赤字率3.5%，去年2.8%）
（2）发行特别国债（市场预计今年发行1万亿特别国债）
（3）增加地方政府专项债券规模（市场预计今年发行超3万亿地方专项债）
（4）引导贷款市场利率下行（市场预计今年将持续降息）
（5）保持流动性合理充裕（市场预计今年将多次降准）
LPR上一次下调是在2月20日， 5年期LPR为4.75%，下调5个基点。根据南京常见房贷利率：首套房贷”LPR+80个基点”，二套房贷”LPR+105个基点”。调整前：首套房：4.8%+0.8%=5.6%，二套房：4.8%+1.05%=5.85%！
以贷款200万，周期30年为例：
1、200万贷款30年，首套房贷款利率由5.60%变成5.55%。①月供由11481.58元下降至11418.6元，每月少还 62.98元；②总利息由213.34万元下降至211.07万元元，利息总额下降2.27万元。
2、200万贷款30年，二套房贷款利率由5.85%变成5.80%。①月供由11798.82元下降至11735.06元，每月少还 63.76 元；②总利息由224.76万元下降至222.46万元元，利息总额下降2.3万元。
如果4月LPR进一步下调，南京首套房贷和二套房贷利率也将相应下调，对买房人最大的利好就是贷款成本下降了，有利于刺激买房人出手，带动楼市进一步复苏。
二、辉哥：4月降准降息对楼市的5大影响与买房策略
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降准降息的4大效应
此次降准累计释放4000亿资金，“降息”也有利于引导存款搬家，对楼市来说存在理论上的利好，但是在严控房地产信贷的大基调下，预计资金很难直接流入地产业，间接流入的难度也相当大。
降准降息对楼市的心理影响或许更大一些，毕竟会引发往楼市流动的联想和预期。市场的这种联想效应会在心里层面强化房价、地价上涨的预期，潜移默化的会助推买房人和各路资金流向楼市。
降准降息在一定程度上反映了经济形势的不乐观，有助于提升市场对稳增长的预期和地产救市的预期，间接抬升对楼市复苏和未来趋势的信心与预期，有利于楼市复苏回暖。
在宏观救市达不到预期的情况下，不排除今后在某个时间段，配合地方政策的松动，会在楼市的直接或间接层面打开口子，引导部分资金逐渐向地产业流动。这么大的资金量，产业链这么长的房地产业一点不受益，长时间一直不受益，其实也不太可能的。
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今年为了稳增长而触发的大规模救市行为，地产行业或许不是最大的受益者，但一定是潜在的受益者之一。
对于全国楼市来说，各地的受益程度肯定又会完全不一样，但一定会有少部分城市成为最大的受益者。
叠加当地楼市的基本面和本轮受益情况，部分重点一二线的楼市在今年脱颖而出的概率显然更大。
对于买房人来说，就是要密切关注当地楼市的动向，提前察觉楼市的异动，在楼市触底回升并走出强劲上升通道之前发掘出最佳的买房时机，做好抄底的准备。
当然，也有部分城市很难受益于本轮救市，或者说是刺激都刺激不起来，下跌概率更大的城市和板块，除了地缘自住，可以尽量少碰。
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今年楼市的主旋律依然是平稳健康发展
如果说前几年主要是“防大起”，今年的重心在“防大落”。政策导向固然重要，各个城市楼市的基本面也将至关重要。部分人口净流出、棚改红利消退、需求过度透支、又没有调控松绑空间的三四线城市，即使有稳楼市政策的刺激，基本面决定了也可能最多是减缓下滑，但可能很难逆转下滑趋势。
人口吸附能力强、人口净流入、需求持续增长、调控松绑空间巨大的大城市，房价不但很容易稳住，而且局部可能还会出现估值修复性上涨。
即使在同一个城市，不同板块也会出现巨大的分化现象，涨跌互现都是很可能的。
建议买房人可以遵循“买涨不买跌”的大原则，对于后续趋势性上涨的板块和楼盘，可以毫不犹豫的出手；对于趋势性下跌的板块和楼盘，可以选择性回避。只买能涨的，要涨的，不买要跌的。
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对于自住买房人来说，今年楼市受到冲击可能是一个较好的上车机会
一是今年楼市可能会有一个下探的过程， 不到跌的很惨、死一片开发商、引发一些降价维权潮，恐怕中央未必会松绑调控救楼市；
二是部分开发商在下探阶段过度悲观，选择大幅降价抛售自救。
这两点都可能会造成一部分优质楼盘被错杀，也就是优质资产最倒霉的时候。这个时候可能是最好的上车机会和买房时机。具体要结合当地楼市和楼盘的具体情况来看。
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关于房贷利率的转换问题
辉哥认为这次疫情对全球经济的冲击，短时间不可能消除，预计未来将有至少几年的恢复过程，全球利率都可能维持在一个极低的水平。
中国的LPR，未来必然也将是一个持续下降的过程，如果转换成LPR加点，现在已经比去年12月份低了不少，后面肯定还会继续下降，会更加划算。
辉哥建议除非你今年决定提前还款，否则商业贷款毫不犹豫转换成LPR。
