报告导读：新疆亚中物流借壳公司实现成功上市，旗下核心资产美居物流园盈利稳定，后续有望借力资本市场在现代物流产业延伸，打造“一带一路”节点综合物流服务平台投资建议：新疆亚中物流借壳上市，自持美居物流园68万平米优质物业提供盈利保障；公司上市后将借力资本市场把握新疆发展区位优势，有望在冷链物流、智慧仓储等现代物流领域不断拓展，打造“一带一路”综合物流服务平台。
预计公司2016-2018年EPS：0.50/0.69/0.96元，参考行业平均估值，给予公司2017年PE29X，首次覆盖，目标价20元，“增持”评级*ST兴业浴火重生，亚中物流借壳实现上市*ST兴业原以有色金属采选和影视文化为主业，2016年12月完成资产置换，用全部资产及负债（作价0.4亿元）与广汇集团控股的亚中物流100%股权（作价42亿元）进行置换，同时以12.64元/股的价格向亚中股份全体股东发行股份3.29亿股，交易已经完成，广汇集团成为公司控股股东，2016-2018年承诺业绩2.40、3.40和5.00亿元。
亚中物流优质资产提供盈利保障，上市借力资本打造一带一路上的西域物流明珠亚中物流核心资产为位于乌鲁木齐的美居物流园，自持68.21万平米物业经营，盈利能力稳定此次借壳上市后，亚中物流对内进行业态升级打造一体化综合商业中心，对外有望借力资本、把握一带一路区位优势，在冷链物流、智能仓储等现代物流产业链上进行外延拓展。
公司当前对应2017年PE仅20X，显著低于行业，后续摘帽、现代物流产业链整合推进均有望促估值回升 风险因素：业绩承诺低于预期、拟置出资产存在法律风险。
1. *ST兴业：多年重组最后时刻终获成功
多次合，以具有强化周期性的有色金属采选为主营业务，2014年布局影视文化产业进入双主业模式，但经营能仍未见好转。
2006-2008年无控股股东及实际控制人，股权较为分散从股权结构来看，自2001年扣非净利润连亏8年后，2006-2008年公司进入无控股股东及实际控制人时代2009年起，陈铁铭成为公司新任董事长，并为公司控股股东和实际控制人，截至2016年6月30日陈铁铭持持有公司 2,921.50万股，占公司总股本15.10%。
前十大股东合计持股比例为29.49%，股权较为分散*ST兴业浴火重生，亚中物流借壳实现上市成功2014-2015年及2016年1-9月，公司营业收入分别4,880.46、3,767.91和77.17万元，净利润分别为-2,360.08、-19,471.59和-3,345.87万元，扣非后净利润分别为-1,252.34、-2,030.12和-3,.31万元。
连续两年亏损使公司面临生死存亡的时刻，公司自2015年下半年开始筹划重组事项，2016年12月获证监会核准，将具有高盈利能力的商贸物流综合服务资产亚中物流注入取代原有业务，为公司后续经营打开想象空间
2. 亚中物流借壳成功，*ST兴业浴火重生
2.1. 资产置换引入亚中物流，业绩转盈摘帽可期ST兴业本次重大资产重组方案包括重大资产置换、发行股份购买资产和募集配套资金，其中，重大资产置换及发行股份购买资产互为条件、同步实施；重大资产置换及发行股份购买资产不以配套融资的成功实施为前提。
2.1.1. 重大资产置换：*ST兴业拟全部资产及负债置换亚中物流100%股权公司以全部资产及负债（作价0.4亿元）与新疆亚中物流商务网络有限责任公司（下称“亚中物流”）全体股东持有的亚中物流100%股权（作价42亿元）的等值部分进行置换，交易对方通过资产置换取得的置出资产将由广汇集团或其指定的第三方予以承接。
广汇集团承诺，亚中物流2016年至2018年归属母公司扣非净利润分别不低于2.40、3.40和5.00亿元2.1.2. 发行股份购买资产：以12.64元/股定向增发3.29亿股上述重大资产置换标的作价差额为41.6亿元，公司将以12.64元/股的价格向亚中股份全体股东发行股份3.29亿股，其中向广汇集团发行 2.50亿股、向西安龙达发行6,253.16万股、向广汇化建，发行1,645.60万股。
2.1.3. 募集配套资金：不超过14亿元公司同时拟以13.46元/股向广汇集团、萃锦投资、翰海投资等非公开发行募集配套资金不超过14亿元，扣除本次重组中介费用及相关税费后将全部用于乌鲁木齐北站综合物流基地项目、社区互联网综合服务平台项目、补充流动资金和偿还金融机构借款项目。
2.2. 交易完成后，广汇集团为控股股东交易完成后，广汇集团将成为公司控股股东本次重组前，陈铁铭持有公司15.01%的股份，为公司原控股股东与实际控制人本次重组完成后，在不考虑配套融资的情形下，本次发行股份购买资产拟发行3.29亿股股份，交易完成后上市公司总股本为5.24亿股，广汇集团及其一致行动人广汇化建合计持有本公司 50.90%股份；在考虑配套融资的情形下，本次发行股份购买资产及募集配套资金拟发行4.33亿股股份，交易完成后上市公司总股本为 6.28亿股，广汇集团及其一致行动人广汇化建合计持有本公司46.61%股份。
2.3. 亚中物流并表扭亏为盈，2016年报发布后有望“摘帽”在重大资产重组事项获得了证监会正式核准后，亚中物流实现重组上市，其业绩将计入公司根据公司公告，2015年及2016年1-6月备考财务指标显著改善，均超过交易前100%，且经财务部门初步测算，。
预计2016年年度经营业绩与上年同期相比，将实现扭亏为盈，实现归属于上市公司股东的净利润2.30亿至2.80亿元，同比增长218.12%至243.80%，净资产由负转正公司完成了业务转型且资产规模和盈利能力得到了大幅提升，在面临退市危险之时扭亏为盈浴火重生，待2016年年报正式发布后有望实现“摘帽”。
承诺三年利润翻倍，优质资产提供业绩保障未来股东广汇集团承诺，亚中物流2016年至2018年归属母公司扣非净利润分别不低于2.40、3.40和5.00亿元，三年内实现翻倍增长，公司将步入业绩释放阶段
3. 上市借力资本市场，打造“一带一路”上的西域物流明珠
3.1. 广汇集团控股，重组上市后成为集团A股第三家上市平台亚中物流成立于2000年8月，是我国西部地区最大的综合商贸物流企业之一，致力于成为具有影响力的商贸物流综合运营商，主营商品房销售业务和物流园经营业务。
公司控股股东为新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司，旗下拥有新能源、汽车服务和房地产三大核心业务，目前在A股已有广汇汽车等两家上市公司以及港股的宝信汽车亚中物流借壳*ST兴业后，将成为广汇系在A股的第三家上市公司，实现集团各业务板块均实现上市，控股股东整体实力雄厚。
3.2. 围绕美居物流园，建设一体化综合性体验式商业中心3.2.1 盈利能力稳定，高毛利物流园为未来主要收入来源亚中物流2014年、2015年及2016年1-6月营业收入分别为10.87亿元、8.8亿元、2.29亿元，主要来自于商品房销售收入和物流园物业租金收入，净利润分别为2.82亿元、2.6亿元、9599万元。
2024年4月上市公司公告称：收到中国证券监督管理委员会下发的《立案告知书》，因公司涉嫌信息披露违反法律法规，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规，中国证监会决定对公司立案。股盾网正在办理该股票投资者索赔案，本次监管机构对公司立案调查的具体原因尚未公布，但是股盾网团队认为，依据新《证券法》及司法解释，上市公司实际控制人、控股股东的责任由原来的“过错原则”改为“过错推定原则”，除非能够充分举证证明自身无过错，否则就要承担赔偿责任。这一条规定实际上是相当严厉的，显示惩戒机制更加严厉。
2014、2015年营收6.76亿元和4.59亿元是来自商品房销售，占比分别为62.23%和52.20%随着亚中物流旗下商品房项目可售部分销售完毕，今后高毛利的物流园区经营收入将成为营收主要来源
亚中物流的物流经营业务主要分为物流园经营（自持经营模式），以及租入外部物业的商业物业经营（租赁经营模式），其中已运营或拟开发的自持物业主要为美居物流园及北站物流基地项目3.2.2 美居物流园：全面升级业态，打造体验式商业中心。
美居物流园2003年开业运营，位于新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市苏州路，在多年经营下所在地区及周边区域已逐步发展成为自治区首府的新兴商业中心区域，凭借对消费者的优质服务和入驻企业经营业绩的不断攀升在消费者和经营者中树立了良好的口碑，积累了如欧派、索菲亚、 TOTO、马可波罗等的大量优质商户，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”。
美居物流园总建筑面积约 68.21 万平方米（含报告期之前已出售但未分割产证面积 0.83 万平米），拥有 11 栋商业楼栋，分别定位为：家具卖场、洁具卖场、门壁纸、窗帘、家电、灯饰、装修材料、茶市、花鸟鱼虫市场。
新兴业态升级，物业价值增厚根据亚中物流“以物流园经营业务为依托，以新型体验式业态为抓手，打造多业态并存的体验式商业区”的总体发展战略，预计未来公司将对美居物流园进行改造升级，业态将以附加值较低的家居建材卖场升级为大型超市、电影院、餐饮主力店、儿童早教娱乐、体育用品专卖、书吧等体验式商业，看好物业价值的大幅提升。
3.2.3 商业物业经营业务：实现“轻资产”运行亚中物流还积极通过租赁承包的方式获取物业运营权，以此作为公司扩大商业物业经营业务的基础在该种业务模式下，亚中物流主要通过租赁方式取得具有价值提升空间的集中商业物业，后续在经过市场调研分析的基础上，结合自身在家居生活、餐饮娱乐领域的运营管理经验和商业资源对物业整体规划进行重新定位，通过集中梳理和调整将其打造为符合新目标客户和周边市场需求的新商业运营主体，并通过后续招商、运营管理提升项目商业潜力，目前公司已与时代广场、香缇苑大商、全优市场、溪语原筑等签署正式协议。
3.3. 募集配套资金项目巩固物流服务能力，现代物流产业链外延可期公司募集配套资金将用于乌鲁木齐北站综合物流基地项目，占地面积约 100,000 ㎡，位于乌鲁木齐重点打造的丝绸之路经济带国际物流中心的核心区域——乌鲁木齐北站。
项目建成后将形成：10 万吨级智能冷链仓储中心定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心、金融服务中心及配套商业；同时建设物流信息交易系统和城市配送信息系统，建筑面积约 ,000 平米，预计入驻商户600户。
利用区位优势，以立体式物流服务能力物流公司项目位于乌鲁木齐市重点打造的丝绸之路经济带国际物流中心，距离三坪铁路集装箱中心14公里，距离乌鲁木齐空港3公里，且铁路专用线直达项目所在，拥有突出的区位优势未来将依托铁路专用线，通过建设常低温专业仓储、物流信息平台和城市配送体系，打造。
“以冷链仓储和常温仓储为基础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地：1）10万吨级智慧型冷链仓储中心和定制仓储中心将致力于提供规模化、高效化和低成本的仓储服务，服务于全疆、中亚、西亚、南亚的生鲜产品、生活物资等产品在乌鲁木齐的集散与转运；2）物流信息交易系统，将利用移动互联技术，为会员提供信息发布、调度及匹配服务，以降低车辆空载率，有效利用社会运力资源；3）自建城市配送体系，将致力于提供及时、便捷的物流配送服务，以切中市场需求。
一带一路新疆地区物流发展空间广阔，现代物流产业链拓展可期公司美居物流园经营稳健，现金流良好，此次借壳上市并配套募集资金，主要体现公司致力于把握一带一路新疆发展机会，打造现代综合物流平台的决心公司在重组报告中对2017-2018年现金规划明确提出拟投入不少于3亿元在商贸物流产业链进行并购整合，与公司整体发展战略契合。
我们认为，一带一路国家战略下，西部地区物流行业发展空间广阔，公司依托雄厚集团实力，此次借壳上市成功迈出现代物流综合服务平台第一步，后续在现代物流产业链上内生外延，发展前景值得期待
4. 盈利预测与估值
投资建议：新疆亚中物流借壳上市，自持美居物流园68万平米优质物业提供盈利保障；公司上市借力资本市场把握新疆发展区位优势，后续有望在冷链物流、智慧仓储等现代物流领域不断拓展，打造“一带一路”综合物流服务平台。
公司当期对应2017年PE仅20X估值，显著低于行业，后续“摘帽”、外延推进均有望促进公司估值回升预计公司2016-2018年EPS：0.50/0.69/0.96元，参考行业平均估值，给予公司2017年PE29X，首次覆盖，目标价20元，“增持”评级。
核心假设：1、亚中物流美居物流园2016年启动K/L座（6.14万平米）装修改造，预计2017年改造完成，平均租金在2017年将有显著提升预计公司2016-2018年物流园经营收入：4.03、5.11、5.65亿元，毛利率92%左右。
2、亚中物流新拓展轻资产商业物业经营，已签约时代广场、香缇苑大商等租赁物业经营，预计2016-2018年该业务实现收入0.79、1.11、1.50亿元，毛利率66%左右；3、亚中物流在美居物流园周边尚有少量商品住宅尾盘待销售，保守估计2018年完成销售，预计2018年地产实现3.53亿销售，毛利率43%。
4、暂不考虑公司配套融资、新建城北综合物流基地、可能外延并购等贡献业绩情况综上，我们预计公司2016-2018年：营收4.77亿元、5.88亿元、10.20亿元；归母净利润2.62亿元、3.63亿元、5.05亿元；EPS：0.50 、0.69、0.96元。
估值法1：PE估值法：商业物业及物流园区经营行业可比公司2017年平均PE29X，考虑公司公司借壳上市后在现代物流业产业链外延预期，参考行业平均给予公司2017年PE29X，对应合理价格20元估值法2：。
PB估值法：商业物业及物流园区经营行业可比公司2016年平均PB3.31X，考虑公司自持物业以投资性房产记账，价值已经较充分反映在账面价值中，参考行业平均给予一定折价，给予公司2016年PB2.7X，合理市值107亿元，对应合理价格20.35元。
综上所述，出我们认为给予公司2017年PE29X估值较为合理，对应目标价20元。
5. 风险因素
5.1. 业绩承诺低于预期广汇集团、广汇化建对亚中物流2016-2018年的业绩做出承诺，扣非净利润分别不低于2.40亿元、3.40亿元、5.00亿元，受宏观经济及市场环境等因素影响亚中物流存在业绩承诺无法实现的风险。
5.2. 拟置出资产存在法律风险该次交易拟置出资产为上市公司的全部资产和负债，主要包括货币资金、应 收股利、存货、固定资产、在建工程及其他应付款、预计负债等，其中，部分资产存在一定的法律风险5.3. ST兴业可能被暂停上市的风险。
因公司2014年度、2015年度经审计的净利润均为负值，且2015年度经审计的净资产为负值，公司股票已于2016年2月15日被实施退市风险警示，若公司2016年经审计的净利润或净资产为负值，上海证券交易所可能暂停公司股票上市。
【研究领域】电商、零售、教育、养老、黄金珠宝、化妆品等
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